Warum braucht es drei Szenarien?
Das berechnete GFR-Delta – die Differenz zwischen zulässiger und realisierter Geschossfläche – gibt das theoretisch maximale Einwohnerpotenzial an. In der Praxis wird aber nie 100% dieser Reserve ausgeschöpft: Eigentümer wollen nicht verkaufen, Parzellen sind nicht erschlossen, Denkmalschutz schränkt ein, oder die Marktnachfrage ist gering.
Die Szenarien modellieren unterschiedliche Annahmen darüber, welcher Anteil des theoretischen Potenzials tatsächlich mobilisiert wird – die sogenannte Mobilisierungsrate. Das ARE hat diese Szenarien empirisch aus Schweizer Fallstudien abgeleitet und in der GFR-Methodik verankert.
Szenario «Tief»: Konservative Mobilisierung
Das Tief-Szenario verwendet die niedrigste Mobilisierungsrate. Es modelliert eine Zukunft, in der das Innenentwicklungspotenzial nur zögerlich ausgeschöpft wird:
- Eigentümerträgheit und Baulandspekulation sind weit verbreitet
- Wenig kommunale Steuerungsinstrumente (kein Vorkaufsrecht, keine Mehrwertabschöpfung)
- Schwache Marktnachfrage nach Verdichtungsprojekten
Verwendung: Das Tief-Szenario dient als untere Planungsgrenze. Es zeigt den minimalen Optionsraum auf und ist relevant, wenn Gemeinden prüfen, ob auch unter pessimistischen Annahmen ausreichend Innenentwicklungskapazität besteht.
Szenario «Referenz»: Der ARE-Standard
Das Referenzszenario ist die wichtigste Kennzahl der GFR-Methodik. Es stellt die planerisch realistische Mitte dar und verwendet die Mobilisierungsrate, die das ARE als Standard für die Bauzonendimensionierung definiert hat.
Das Referenzszenario gilt für:
- Die 80/20-Prüfung nach RPG Art. 8a – massgebend für die richtplanerische Compliance
- Die kantonale Bauzonendimensionierung – Grundlage für Einzonungs- und Rückzonungsentscheide
- Behördliche Voranfragen – Kantone erwarten das Referenzszenario als Standardausweis
Es geht davon aus, dass eine aktiv steuernd tätige Gemeinde mit üblichen Instrumenten (Nutzungsplanung, Bauberatung, Grundeigentümergespräche) die Potenziale in normaler Planungsgeschwindigkeit erschliesst.
Szenario «Hoch»: Optimistische Ausschöpfung
Das Hoch-Szenario modelliert eine Zukunft mit überdurchschnittlicher Mobilisierung des Innenentwicklungspotenzials:
- Starke kommunale Bodenpolitik (Vorkaufsrechte, Mehrwertabgabe, Gestaltungspläne)
- Hohe Marktnachfrage nach Verdichtung
- Günstige Eigentümerstruktur (wenige Blockierer, viele kooperative Eigentümer)
Verwendung: Das Hoch-Szenario dient als obere Planungsgrenze. Es ist relevant für Gemeinden, die intensive Innenentwicklungsstrategien planen, und als Bandbreite im Zusammenhang mit alternativen Szenarien der Richtplanung.
Die Bandbreite der drei Szenarien
Die drei Szenarien bilden gemeinsam eine Bandbreite des Einwohnerpotenzials:
Diese Bandbreite ist wertvoll: Sie zeigt, wie sensitiv das Ergebnis auf die Mobilisierungsannahmen reagiert. Eine breite Bandbreite signalisiert grosse Unsicherheit; eine schmale Bandbreite signalisiert robuste Planungsgrundlage.
Mobilisierungsraten: Was steckt dahinter?
Die konkreten Mobilisierungsraten der drei Szenarien sind differenziert nach:
- Zonentyp: Wohnzone W2 hat andere Mobilisierungsrate als Mischzone oder W4
- Gemeindegrösse: Städte weisen tendenziell höhere Mobilisierungsraten auf als Landgemeinden
- Lage: Zentrale Lagen haben höhere Nachfrage und damit höhere Mobilisierung
Die Raten basieren auf empirischen Analysen des ARE aus Fallstudien über realisierte Innenentwicklungsprojekte in der Schweiz. Sie werden periodisch überprüft und an neue Erkenntnisse angepasst.
Szenarien und Bevölkerungsprognose: Die Kombination
Die Szenarien des Einwohnerpotenzials werden dem prognostizierten Bevölkerungswachstum gegenübergestellt. Das ARE publiziert seinerseits ebenfalls drei Bevölkerungsszenarien (tief / referenz / hoch). Für die Bauzonendimensionierung werden typischerweise kombiniert:
- Referenz-Potenzial vs. Referenz-Prognose → massgebend für die 80/20-Prüfung
- Tief-Potenzial vs. Hoch-Prognose → «Worst Case» für konservative Gemeinden
- Hoch-Potenzial vs. Tief-Prognose → «Best Case» für optimistische Szenarien
Fazit: Szenarien als Planungsbandbreite
Die drei ARE-Szenarien sind kein Selbstzweck, sondern ein mächtiges Planungsinstrument: Sie zeigen die Bandbreite des möglichen Einwohnerpotenzials und ermöglichen eine differenzierte, evidenzbasierte Diskussion über die Bauzonenstrategie einer Gemeinde.
Das Referenzszenario ist behördlich massgebend. Tief und Hoch liefern den Kontext für strategische Entscheidungen und Sensitivitätsanalysen.
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