FAQ – Häufig gestellte Fragen

Die Geschossflächenrate (GFR) ist die vom Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) entwickelte Methodik zur Berechnung des Einwohnerpotenzials in bestehenden Bauzonen. Sie vergleicht die realisierte Geschossfläche (aus dem eidg. GWR) mit der planerisch zulässigen Geschossfläche (aus dem Zonenplan/Bauordnung). Die Differenz ergibt das verbleibende Baupotenzial – parzellengenau und methodisch standardisiert.

Art. 8a RPG verlangt, dass die Kantone im kantonalen Richtplan ausweisen, wie mindestens 80% des prognostizierten Bevölkerungswachstums innerhalb der bestehenden Bauzonen absorbiert werden kann (Prinzip der Innenentwicklung vor Aussenentwicklung). Die Berechnung prüft automatisch, ob eine Gemeinde diese Anforderung mit ihrem bestehenden Baupotenzial erfüllt – für alle drei ARE-Szenarien.

Es werden zwei Hauptquellen parzellengenau verknüpft: (1) Das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR/BFS) für die realisierte Nutzung (Wohnfläche, Anzahl Geschosse, EGID) – zugänglich via MADD-Plattform / housing-stat.ch oder Direktanfrage BFS. (2) Kantonale GIS-Daten und Nutzungsplan für das zulässige Mass (Ausnützungsziffer AZ / GFZ je Zonentyp) – kantonal unterschiedlich, teils als Open Data (z.B. GIS-ZH), teils auf Anfrage. Die GFR selbst ist im GWR nicht direkt gespeichert – der Mehrwert liegt in der automatisierten Verknüpfung dieser Quellen.

Das ARE definiert drei Mobilisierungsszenarien für die Berechnung des nutzbaren Einwohnerpotenzials:

Tief – Konservative Mobilisierungsrate. Untere Planungsgrenze; geringe Mobilisierung von Reserven. Geeignet für vorsichtige Dimensionierung.
Referenz – Mittlere Mobilisierungsrate. Massgebend für die Bauzonendimensionierung (ARE-Standard) und für kantonale Richtpläne und Genehmigungsverfahren.
Hoch – Optimistische Mobilisierungsrate. Obere Planungsgrenze; hohe Ausschöpfung der Reserven bei günstiger Marktlage.

Die neue GFR-Methodik des ARE ist präziser und stärker standardisiert als ältere Ansätze (z.B. einfache 3-Stufen-Methode). Sie basiert auf einer parzellengenauer Datenbasis (GWR + Zonenplan) und liefert direkt vergleichbare, reproduzierbare Resultate. Die drei Szenarien und die integrierte 80/20-Prüfung sind neu als Standard für kantonale Richtplan-Verfahren anerkannt.

Der Bericht ist für Gemeinden aller Grössen geeignet – von kleinen Landgemeinden bis zu Mittelstädten. Die Methodik ist skalierbar; bei grossen Gemeinden oder Städten kann die Datenbeschaffung aufwändiger sein. Nehmen Sie Kontakt auf, um die Machbarkeit für Ihre spezifische Gemeinde zu besprechen.

Ja. Der Bericht ist methodisch korrekt nach ARE-Standard aufgebaut und enthält alle geforderten Elemente (drei Szenarien, 80/20-Prüfung, Dokumentation der Datenquellen und Berechnungsschritte). Er ist als Grundlage für kommunale Zonenplanrevisionen und kantonale Richtplan-Verfahren konzipiert. Die kantonalen Anforderungen variieren jedoch – wir empfehlen, die Anwendbarkeit im konkreten Fall mit der zuständigen kantonalen Fachstelle zu klären.

Nach Vorliegen der Daten (GWR-Daten und Zonendaten) wird der Bericht in der Regel innert weniger Tage erstellt. Die Datenbeschaffung (insbesondere GWR-Daten beim BFS) kann je nach Kanton und Gemeinde einige Tage in Anspruch nehmen. Nehmen Sie Kontakt auf – wir begleiten Sie auch bei der Datenbeschaffung.

Die Berichte werden in drei Stufen angeboten:

Basis – ab CHF 3'000: GFR-Berechnung, drei Szenarien, 80/20-Prüfung, Standard-Bericht.
Standard – CHF 5'000: zusätzlich parzellenscharfe Karten, Zonenauswertung, Siedlungsreserven-Analyse.
Premium – CHF 7'000: zusätzlich Szenariovergleich mit Nachbargemeinden, Empfehlungen für Richtplanrevision, Präsentation vor Gemeinderat.

Fixpreis ohne versteckte Kosten. Angebot auf Anfrage via info@spekt.ch.

Ja. Die GFR-Methodik ist bundesweit anwendbar, da sie auf dem eidgenössischen GWR und dem Raumplanungsgesetz (RPG Art. 8a) aufbaut. Die konkrete Umsetzung unterscheidet sich jedoch kantonal – einige Kantone (ZH, BE, SG, LU u.a.) haben eigene Konkretisierungen in ihren kantonalen Richtplänen und Merkblättern. Der Bericht wird an die jeweiligen kantonalen Besonderheiten (Zonenbezeichnungen, Ausnützungsdefinitionen, Abgrenzung Bau-/Nichtbauzone) angepasst.

Die Mobilisierungsrate beschreibt, welcher Anteil der theoretischen Baulandreserven innert der Planungsperiode (üblicherweise 15 Jahre) realistisch tatsächlich bebaut wird. Nicht jede Reserve wird mobilisiert – Gründe sind u.a.: Horten von Bauland, Erbstreitigkeiten, Mehrfamilienbauten auf Einfamilienhaus-Parzellen, fehlende Erschliessung, wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Das ARE gibt drei Raten vor (tief / referenz / hoch), die das realistische Einwohnerpotenzial ergeben.

Baulandreserve meint unbebautes, aber zoniertes Land (z.B. leere Parzellen in der Wohnzone W2) – nur der "leere" Teil.

Bauzonenkapazität ist umfassender: sie berücksichtigt zusätzlich unternutzte Parzellen, auf denen durch Aufstockung, Ersatzneubau oder Arealentwicklung mehr Geschossfläche möglich wäre als heute realisiert. Die GFR-Methodik quantifiziert beide Komponenten parzellenscharf.

Ja. Die GFR-Methodik erfasst auf jeder Parzelle die Differenz zwischen realisierter Geschossfläche (GWR) und zulässiger Geschossfläche (Zonenplan). Diese Differenz umfasst sowohl leere Reserven als auch unternutzte Parzellen, bei denen durch Aufstockung oder Ersatzneubau zusätzliche Geschossfläche möglich wäre – ein zentrales Element der Innenentwicklung nach RPG Art. 8a.

Die Analyse erfolgt auf Basis der amtlichen Vermessung (Parzellengrenzen) und des GWR (EGID pro Gebäude). Daraus ergibt sich eine Präzision auf Parzellen-Ebene. Unschärfen können entstehen bei: (1) kantonalen Datenlücken in Zonenplänen, (2) mehreren Gebäuden auf einer Parzelle, (3) nicht eindeutigen Bauordnungsangaben. Die Berichtsdokumentation weist diese Unschärfen transparent aus – Methodentreue hat Vorrang vor scheinbarer Genauigkeit.

Das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) des BFS liefert die realisierte Nutzung pro Gebäude: Gebäudegrundfläche, Anzahl Geschosse, Wohnfläche, Anzahl Wohnungen, Baujahr. Daraus wird die realisierte Geschossfläche hochgerechnet.

Zugang: MADD-Plattform (housing-stat.ch) oder direkt via BFS-Datenanfrage für Fachstellen. Der Zugang ist für Gemeinden und Planungsbüros kostenlos.